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暴雷、周期长、利润低，长租公寓上市渡劫的3大难题
更新时间：2025-5-5 12:17:41 作者：爱短链
本文梳理了长期租赁公寓的发展过程，总结了长期租赁公寓存在的问题：雷电、周期长、利润低、长期租赁公寓问题有待解决。
2019 年不仅仅是共享经济的交卷年。
美东时间 10 月 7 日，长期租赁公寓服务提供商青科公寓向美国证券交易委员会提交招股说明书，显示计划在纳斯达克上市，股票交易代码为QK预计融资 1 摩根士丹利和中国国际金融有限公司的承销商超过1亿美元。
不仅可能成为海外上市第一股的青客，长期租赁公寓的玩家此前也纷纷传出去美国 IPO 计划。
9 月 12 一些外国媒体报道称，蛋壳公寓今年最早将前往美国 IPO，募资金额为 6 至 7 考虑到第二天的1亿美元； 2020 年赴美 IPO，拟筹资 5 亿至 10 亿美元。
根据克而瑞的数据，截止日期 2019 上半年，自由、蛋壳、青客分别占据了《分散式公寓经营者管理房屋排名》的第一、第三、第四位。
换句话说，被二房东质疑多年的长期租赁公寓已经相继实施 IPO 前夜。
但要知道的是，另一个行业领导者也背负着二房东的标签，因为他们的商业模式也陷入了困境。
8 每月提交招股说明书后，WeWork 首先是资本冷遇，估值从 470 1亿美元腰斩至 200 1亿美元以下；然后担任； CEO 创始人突然被解雇，IPO 被迫推迟；现在又曝光软银对 WeWork在修改之前的估值后，反悔需要增加 10 投资1亿美元。
但随后的问题是，长期租赁公寓将重复 WeWork 覆辙吗？ 1、为什么长租公寓会兴起？ 既然有二房东，就一定有大房东。
就目前的市场分类而言，长期租赁公寓主要分为三类： 房地产企业长租公寓；如万科泊寓、龙湖冠寓。
集中式长租公寓；如魔方、乐乎、窝趣。
分散式长租公寓；如自由、相寓、蛋壳等。
集中经营者不仅包括房地产企业，还包括收购或转租的垂直经营者，但租赁住房是独立的；分散类似于滴滴快车，经营者与小业主签订合同，然后进行统一的装修租赁。
严格来说，房地产企业属于集中式，类似于在线叫车领域自营的曹操，具有自身的开发和物业优势；如果从基本板块的维度细分，则有房地产企业、中介、酒店、创业、国家队等说法。
简单来说，长期租赁公寓战场已经进入多方角力。
各行各业玩家下场抓对杀的背景，可以追溯到被称为长期租赁公寓第一年 2017 年。
一方面是政策红利；当年； 7 1月21日，住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会等八个部门发布了《关于加快人口净流入大中城市住房租赁市场发展的通知》 12 城市作为首批住房租赁试点单位之一；中央政府更明确地提出要发展长期住房租赁市场；此外，中共十九届全国代表大会召开后提出的房地产市场降温，开发商宁愿牺牲现金流回笼，放开政策，重新进入市场。
一方面是人口红利；不仅中国流动人口仍保持增长惯性，而且与成熟国家和市场进行比较 60% 租赁人口占流动人口的比例，中国上海最高 40%；尤其是 Z 世代逐渐进入职场，对优质生活环境的需求也促进了租赁市场的消费升级。
由于各种原因，它共同促进了长期租赁公寓市场的繁荣。
根据艾媒体发布的《2019年中国长期租赁公寓市场现状调查和消费者行为监测报告》，预计 2020 年、2025 年，我国房屋租赁市场规模将分别达到 1.6 万亿元、2.9 万亿元。
二、自带爆雷体质 和自行车共享等众多赛道一样，长期租赁公寓也上演了无数看到他升起高楼、宴请客人、倒塌的戏剧。
据不完全统计，仅 2017 每年共有20个公寓品牌完成融资，融资金额突破 418 1亿元，包括投资、基金等专业机构，以及面向社会的资产证券化产品。
而随着 GO窝公寓、Color公寓、寓见公寓、好租好住、爱公寓、优租客、凯信亚洲、鼎家公寓等资金链断裂。
2017 年 2 月至今年 3月，20多家长租赁公寓品牌爆雷。
从 2017 到 然而，2018年，长租公寓上演了一半是海水，一半是火焰。
原因是潘石屹去年 8 在每月的一次会议上有一个判断——这个生意是亏损的: 原因很简单。
长期租赁公寓将有银行贷款。
如果是银行贷款的利息，银行的基准利率是 4.9%。
把贷款建成公寓再租出去，你的回报率最高。
所以这个生意是亏损的。
长期租赁公寓最早是由新加坡房地产集团带入中国的进口产品。
在中国登陆之初，它的目标是金领、外商和其他高级阶层。
在上述政策和人口双重红利的推动下，金融机构回应说，资产轻、门槛低的分散房东模式取代了原来的集中房（收购整个房地产）。
然而，主流的二房东模式自然存在一个悖论：一、二线城市的优质住房有限，许多玩家蜂拥而至，导致房价进一步上涨。
出价不足容易丢失房屋，出价到位导致租金上涨，无法出租。
克而瑞发布的《2019年租赁住宅行业白皮书》显示，中国一、二线城市住宅租金回报率中位数仅为 2.04%，回报周期中位数接近 50 年回报率远低于办公物业 4%-6% 的水平。
换句话说，回报低，周期长。
但这并不是一些擅长让羊毛出猪的创业者。
例如，一些运营商只是不断提高周转效率 20 多天后，房屋装修可以进入整个入住过程，大大降低了空置成本，导致去年甲醛超标等严重质量问题。
而租金贷款则是更治本的常规手段。
运营商化身为中介，将租户与第三方金融机构或银行的个人信用联系起来，使缺乏存款的年轻白领以偿还贷款的方式每月支付租金；机构一次性向公寓方支付全年租金，使运营商实现资本周转、沉淀和后续住房扩张。
这为随后的爆炸奠定了基础。
目前，不仅国内一、二线城市仍有明显的淡季和旺季空置率不稳定，而且竞争激烈，导致营销投资高。
一旦运营商的资本链断裂，租户金融机构就会发生冲突，上海、浙江等地方的监管机构也紧急停止了相关业务。
长期租赁公寓的两个核心问题是随时可能爆炸的租金贷款和未成熟的盈利模式。
三、会重蹈 WeWork 覆辙吗 青客WeWork人看起来确实有很强的二房东性质。
一个面向公众，另一个面向企业，但核心可以用一句话来概括：将固定成本转换为可变成本，将长期住房与短期租户相匹配。
WeWork 事实上，今天的困境更多地源于画出的蛋糕与招股说明书所反映的现实大不相同。
这个大蛋糕首先出现在共享经济的脸上，但与 Uber、Airbnb 不同的是，与后两种轻资产平台服务不同，它不仅没有通过算法达成交易，而且是租赁-装饰-租赁的重资产模式。
WeWork 它还声称实现了数据选址、设计和分配空间，但其运行效率并没有随着规模效应而提高；然后，WeWork 提出空间就是服务（Space-as-a-Service），又推出了共享公寓WeLive、共享学习空间WeGrow、健身房品牌Rise by We、共享集市WeMrkt 等许多产品。
VC 愿意为 WeWork 科技公司 PPT 买单的本质是获得退出收入；但现实中华尔街看到，会员数量和运营规模远远超过 WeWork 的 IWG 估值不过 37 亿美元。
另一方面，战火燃起之初，长租公寓就表示是房地产业务。
作为一个私人空间，数据、广告等互联网商业模式的想象空间无法在道德和法律层面支撑。
其次，在利润模式的探索中，为了平衡单一的收入结构，已知的扩张方向也是公寓配套清洁、搬家、娱乐设备等增值服务，但是否可行，用户需求水平尚未得到验证。
长期租赁公寓本身缺乏承载估值泡沫的空间。
例如，青科的招股说明书提到：通过与专业家庭服务供应商、电子商务公司和其他类型的第三方服务公司合作，为用户提供广泛的增值服务了基于会员的青科首选平台。
从某种意义上说，与共享办公的门槛相比，长期租赁公寓的门槛加快了 IPO 之前进入了洗牌期。
比如为了摆脱租金贷款的定时炸弹，头部玩家开始对不同层次的市场进行重资产 中资产 轻资产的协布局，自由、相寓先后收购物业经营。
换句话说，对于竞争门槛低、竞争充分、很快进入洗牌期的长期租赁公寓，我们应该重蹈覆辙 WeWork 不容易的覆辙。
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2019 年不仅仅是共享经济的交卷年。
美东时间 10 月 7 日，长期租赁公寓服务提供商青科公寓向美国证券交易委员会提交招股说明书，显示计划在纳斯达克上市，股票交易代码为QK预计融资 1 摩根士丹利和中国国际金融有限公司的承销商超过1亿美元。
不仅可能成为海外上市第一股的青客，长期租赁公寓的玩家此前也纷纷传出去美国 IPO 计划。
9 月 12 一些外国媒体报道称，蛋壳公寓今年最早将前往美国 IPO，募资金额为 6 至 7 考虑到第二天的1亿美元； 2020 年赴美 IPO，拟筹资 5 亿至 10 亿美元。
根据克而瑞的数据，截止日期 2019 上半年，自由、蛋壳、青客分别占据了《分散式公寓经营者管理房屋排名》的第一、第三、第四位。
换句话说，被二房东质疑多年的长期租赁公寓已经相继实施 IPO 前夜。
但要知道的是，另一个行业领导者也背负着二房东的标签，因为他们的商业模式也陷入了困境。
8 每月提交招股说明书后，WeWork 首先是资本冷遇，估值从 470 1亿美元腰斩至 200 1亿美元以下；然后担任； CEO 创始人突然被解雇，IPO 被迫推迟；现在又曝光软银对 WeWork在修改之前的估值后，反悔需要增加 10 投资1亿美元。
但随后的问题是，长期租赁公寓将重复 WeWork 覆辙吗？ 1、为什么长租公寓会兴起？ 既然有二房东，就一定有大房东。
就目前的市场分类而言，长期租赁公寓主要分为三类： 房地产企业长租公寓；如万科泊寓、龙湖冠寓。
集中式长租公寓；如魔方、乐乎、窝趣。
分散式长租公寓；如自由、相寓、蛋壳等。
集中经营者不仅包括房地产企业，还包括收购或转租的垂直经营者，但租赁住房是独立的；分散类似于滴滴快车，经营者与小业主签订合同，然后进行统一的装修租赁。
严格来说，房地产企业属于集中式，类似于在线叫车领域自营的曹操，具有自身的开发和物业优势；如果从基本板块的维度细分，则有房地产企业、中介、酒店、创业、国家队等说法。
简单来说，长期租赁公寓战场已经进入多方角力。
各行各业玩家下场抓对杀的背景，可以追溯到被称为长期租赁公寓第一年 2017 年。
一方面是政策红利；当年； 7 1月21日，住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会等八个部门发布了《关于加快人口净流入大中城市住房租赁市场发展的通知》 12 城市作为首批住房租赁试点单位之一；中央政府更明确地提出要发展长期住房租赁市场；此外，中共十九届全国代表大会召开后提出的房地产市场降温，开发商宁愿牺牲现金流回笼，放开政策，重新进入市场。
一方面是人口红利；不仅中国流动人口仍保持增长惯性，而且与成熟国家和市场进行比较 60% 租赁人口占流动人口的比例，中国上海最高 40%；尤其是 Z 世代逐渐进入职场，对优质生活环境的需求也促进了租赁市场的消费升级。
由于各种原因，它共同促进了长期租赁公寓市场的繁荣。
根据艾媒体发布的《2019年中国长期租赁公寓市场现状调查和消费者行为监测报告》，预计 2020 年、2025 年，我国房屋租赁市场规模将分别达到 1.6 万亿元、2.9 万亿元。
二、自带爆雷体质 和自行车共享等众多赛道一样，长期租赁公寓也上演了无数看到他升起高楼、宴请客人、倒塌的戏剧。
据不完全统计，仅 2017 每年共有20个公寓品牌完成融资，融资金额突破 418 1亿元，包括投资、基金等专业机构，以及面向社会的资产证券化产品。
而随着 GO窝公寓、Color公寓、寓见公寓、好租好住、爱公寓、优租客、凯信亚洲、鼎家公寓等资金链断裂。
2017 年 2 月至今年 3月，20多家长租赁公寓品牌爆雷。
从 2017 到 然而，2018年，长租公寓上演了一半是海水，一半是火焰。
原因是潘石屹去年 8 在每月的一次会议上有一个判断——这个生意是亏损的: 原因很简单。
长期租赁公寓将有银行贷款。
如果是银行贷款的利息，银行的基准利率是 4.9%。
把贷款建成公寓再租出去，你的回报率最高。
所以这个生意是亏损的。
长期租赁公寓最早是由新加坡房地产集团带入中国的进口产品。
在中国登陆之初，它的目标是金领、外商和其他高级阶层。
在上述政策和人口双重红利的推动下，金融机构回应说，资产轻、门槛低的分散房东模式取代了原来的集中房（收购整个房地产）。
然而，主流的二房东模式自然存在一个悖论：一、二线城市的优质住房有限，许多玩家蜂拥而至，导致房价进一步上涨。
出价不足容易丢失房屋，出价到位导致租金上涨，无法出租。
克而瑞发布的《2019年租赁住宅行业白皮书》显示，中国一、二线城市住宅租金回报率中位数仅为 2.04%，回报周期中位数接近 50 年回报率远低于办公物业 4%-6% 的水平。
换句话说，回报低，周期长。
但这并不是一些擅长让羊毛出猪的创业者。
例如，一些运营商只是不断提高周转效率 20 多天后，房屋装修可以进入整个入住过程，大大降低了空置成本，导致去年甲醛超标等严重质量问题。
而租金贷款则是更治本的常规手段。
运营商化身为中介，将租户与第三方金融机构或银行的个人信用联系起来，使缺乏存款的年轻白领以偿还贷款的方式每月支付租金；机构一次性向公寓方支付全年租金，使运营商实现资本周转、沉淀和后续住房扩张。
这为随后的爆炸奠定了基础。
目前，不仅国内一、二线城市仍有明显的淡季和旺季空置率不稳定，而且竞争激烈，导致营销投资高。
一旦运营商的资本链断裂，租户金融机构就会发生冲突，上海、浙江等地方的监管机构也紧急停止了相关业务。
长期租赁公寓的两个核心问题是随时可能爆炸的租金贷款和未成熟的盈利模式。
三、会重蹈 WeWork 覆辙吗 青客WeWork人看起来确实有很强的二房东性质。
一个面向公众，另一个面向企业，但核心可以用一句话来概括：将固定成本转换为可变成本，将长期住房与短期租户相匹配。
WeWork 事实上，今天的困境更多地源于画出的蛋糕与招股说明书所反映的现实大不相同。
这个大蛋糕首先出现在共享经济的脸上，但与 Uber、Airbnb 不同的是，与后两种轻资产平台服务不同，它不仅没有通过算法达成交易，而且是租赁-装饰-租赁的重资产模式。
WeWork 它还声称实现了数据选址、设计和分配空间，但其运行效率并没有随着规模效应而提高；然后，WeWork 提出空间就是服务（Space-as-a-Service），又推出了共享公寓WeLive、共享学习空间WeGrow、健身房品牌Rise by We、共享集市WeMrkt 等许多产品。
VC 愿意为 WeWork 科技公司 PPT 买单的本质是获得退出收入；但现实中华尔街看到，会员数量和运营规模远远超过 WeWork 的 IWG 估值不过 37 亿美元。
另一方面，战火燃起之初，长租公寓就表示是房地产业务。
作为一个私人空间，数据、广告等互联网商业模式的想象空间无法在道德和法律层面支撑。
其次，在利润模式的探索中，为了平衡单一的收入结构，已知的扩张方向也是公寓配套清洁、搬家、娱乐设备等增值服务，但是否可行，用户需求水平尚未得到验证。
长期租赁公寓本身缺乏承载估值泡沫的空间。
例如，青科的招股说明书提到：通过与专业家庭服务供应商、电子商务公司和其他类型的第三方服务公司合作，为用户提供广泛的增值服务了基于会员的青科首选平台。
从某种意义上说，与共享办公的门槛相比，长期租赁公寓的门槛加快了 IPO 之前进入了洗牌期。
比如为了摆脱租金贷款的定时炸弹，头部玩家开始对不同层次的市场进行重资产 中资产 轻资产的协布局，自由、相寓先后收购物业经营。
换句话说，对于竞争门槛低、竞争充分、很快进入洗牌期的长期租赁公寓，我们应该重蹈覆辙 WeWork 不容易的覆辙。
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