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基于商业地产的管理系统设计思路——租赁管理(二)
更新时间：2025-5-2 09:36:07 作者：爱短链
本文从租赁管理、租赁结构设计与计算、租赁合同变更及补充协议签订三个方面分享了商业地产行业管理体系的设计框架。
截至2019年3月，全国5万㎡在国内零售商业生态日益成熟的背景下，分业经营壁垒被打破，新的零售理念逐渐被市场行业所接受。
商业地产业已经结束了野蛮增长阶段，进入了以创造真正价值为导向的大型资产管理时代。
我们需要系统、智能的运营计划，重新定义商业资产管理指标的口径和标准，促进商业资产管理的标准化建设。
一、租赁管理的核心需求 租赁业务的前提是甲乙双方签订房屋租赁合同，主要约定租赁日、装修期、租赁期、商店名称、商业形式、租赁空间和面积、保证金、付款周期、租金等关键信息。
核心是租金的计算。
因此，租赁管理的核心需求是以租金计算为出发点： 首先，根据单价和面积，正确计算未来每月或每期租金/物业费等费用的详细金额 第二，能够接入POS设备/统一出纳等设备，统计营业额计算佣金租金 三是根据付款周期定期生成账单，提供打印/催收/账龄/记账凭证等 最后，租金和业务可以在租赁期内灵活调整 综上所述，使用系统进行租赁管理的业务逻辑可参考下图。
其他操作指标和根据业务形式/楼层/年限的分类指标也基于以下逻辑(NOI净营业收入)： 以租赁管理的实际业务流为参考，可形成以下系统的工作流和功能模块： 二、租金结构设计与计算 我们研究了许多商业房地产运营商，各种定价方法和收费周期，各种定价要素排列组合，计算方法数百种，一般办公楼、公园等办公性质只收取固定周期费，零售和商业性质可能涉及佣金费，分类如下： 1. 固定周期性费用(租金/物业费等) 1)单价是否含税:自2016年5月1日以增值税取代营业税以来，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等所有营业税纳税人都从缴纳营业税改为缴纳增值税。
外国房地产公司一般以无税价计算，而大多数国内企业由于历史商业习惯，以含税价计算。
2)单价计量单位：月计费是一种常见的计算方法，但房价和租金逐年上涨，过高的价格会给客户带来心理压力。
因此，每天将租金分摊到每平方米，在宣传口径上，每平方米单价低于10元，将更吸引潜在租户。
3)日租金计算方法:一般以每平方米为单位，客户会根据单价和面积估算月租金。
有三种计算方法: 每月30天:比如租50平米的商场面积，假设每天8元，月租计算方法是:8*50*30=12000元，一年租金144000元。
月实际天数(28/29/30/31天):例如，如果是一样的话，月租计算方法是根据日历上的实际天数来计算，月租金是8*50*365=闰年146400元或146400元。
月平均天数： 365天/12个月:例子一样，月租计算方法是:8*50*365/12＝12166.67元，一年租金12166元.67*12=146000.04元。
4)是否逐年上涨:一般情况下，租赁期超过3年的合同每N年都会约定一定的费用上涨x% 5)合同约定的恒定值：国家政策变更导致税率变更的，以签订时的总税价为准 2. 提成租金组合 1)纯销售佣金:类似星巴克、肯德基、麦当劳等国际连锁品牌，月营业额业绩有保障，可采用佣金租金计费方式定期上传月营业额。
2)年度净票房佣金：影院特许经营公司以影院票房收入为基础，按照具体的计算公式向开发商支付租金。
这种租金方式将影院与开发商（购物中心运营公司）、风险共享和收入共享的利益捆绑在一起。
在电影院运营中，开发商给予电影院更多的支持和合作，以最大限度地创造票房收入。
例如：年度票房净收入：=年票房收入-国家电影专项基金-税收及附加，其中年票房为月票房累计金额，国家电影专项基金=年度票房收入×5%，税收及附加=年票房收入/1.06×6%×(1 12%)=年度票房收入×6.34%(附加为增值税12%)是指按当地税务局批准缴纳城建税和教育费，城建税 7 教育费附加% 3 附加地方教育费 2 %）。
3)固定周期性费用 超过预定指标的月销售额*x%：租户需要支付一定的保证金额和管理费用。
在此基础上，如果销售额超过设定指标，则收取佣金租金。
适用于旅行社、体育健身、新鲜水果、金银珠宝等受季节、金融波动等因素影响销售不稳定的商业形式。
4)月销售额x%和固定周期性成本较高：固定周期性成本将根据其他租户的定价标准作为最低收入设定，佣金租金也将根据当月销售额计算。
系统自动比较后取高价值账单。
这里需要注意的是，固定的周期性成本可能包括租金、物业费、促销费、运营费、管理费等。
需要定义和比较的对象包括几种成本类型。
该模式可用于品牌服装、连锁餐饮等。
在两者的最高类型下，一些合同将与销售的商品类型有关。
例如，珠宝租户可以根据销售的商品类别制定不同的佣金扣分，如黄金/白金/素金/镶嵌/翡翠。
统计时，应根据每个销售佣金之和进行比较。
5)固定周期性费用 超过预定指标的月销售额*x%或月销售额*y%两者提高：在第三条的基础上，一方面，商场为租户提供更大的支持和活动策划，另一方面，商家可以这样拿出销售佣金回馈商家。
事实上，只要使用两条一次函数的直线，就可以获得交叉点，即销售的临界点。
6)阶梯式:销售分为阶梯式，分为以下两类: 分级最高扣分：如销售额未达到10万佣金4%，超过10万佣金5%，超过20万佣金6% 分级扣分:比如销售额1-10万部分4%，10-20万部分5%，超过20万部分6% 简而言之，随着商业条件的不同，商业综合体的计费灵活多变，系统只能尽可能满足市场上常见的计费方式。
如有特殊需求，应逐步完善和定制开发。
3. 其他影响佣金租金的因素 销售是基于哪些商品类型的统计数据，扣除点是否不同：例如，餐饮商户的大厅食品和外卖销售可以单独统计，扣除点不同；大型超市/百货公司可以根据日用品、食品、家用电器、服装袋等的销售统计和佣金租金计算；珠宝业务可以根据黄金、铂金和K不同细分商品类型的统计算，如金、银、翡翠、镶嵌等。
销售统计中是否含税:例如，从2019年4月1日起，原适用16%税率的商品增值税税率调整为13%，我们通常以13%的价格购买商品，因此机场免税店购买商品更具成本效益。
促销期间是否有折扣：双11、圣诞节.8女神节、情人节等节假日活动是商家的促销手段，可以大大提高活动期间的销售额，商场经营者也可以给租户一定的促销折扣。
是否每年都有不同的扣分：与固定周期收费一样，如果合同签订周期较长，扣分的上涨幅度一般会达成一致，以适应市场规律。
4. 减免与优惠 装修期减免：装修期可包括在租赁期内，也可单独列出，可减免租金、物业费等，部分商场在装修期结束后配合政府消防检查仍有空置期，可能需要减免。
固定收费减免：在运营过程中，由于活动推广、品牌支持、早期业务条件等原因，给予租户一定的折扣。
在减免的形式上，可以是月全额减免、月租金折扣或固定金额减免。
佣金租金减免：如果当月实际销售额因活动未达到预期或其他原因，经营者也可以给予租户一定数额的折扣或租金折扣。
因此，根据上述三种减免类型，需要综合考虑，可以支持用户填写各种减免期，选择减免方式，计算正确的金额。
三、签订租赁合同变更及补充协议 一般来说，商业综合体中商家的租赁合同期限大多为3-8年，但在经营过程中，由于商业环境、时代发展、自身经营等因素，会发生各种变化。
例如，一些商业条款的变更和补充、品牌形式的调整、收费的减免、租赁期限的调整、开业的延迟或提前等，或商店的三方转让、亲属/关联方的赠与、工商登记信息的更名、新担保人等。
如果业务管理不善，也可能出现提前退租、减少租赁面积等情况。
因此，必须考虑后续的变化，以满足各种情况的应用。
此外，对于类型的变更可能需要转移不同的审批流程，因此一些核心变更指标也需要能够自动判断，并将任务分配给不同职位的审批人。
对于具体的场景案例和系统的需求分析，将在后续文章中进行梳理和解释。
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截至2019年3月，全国5万㎡在国内零售商业生态日益成熟的背景下，分业经营壁垒被打破，新的零售理念逐渐被市场行业所接受。
商业地产业已经结束了野蛮增长阶段，进入了以创造真正价值为导向的大型资产管理时代。
我们需要系统、智能的运营计划，重新定义商业资产管理指标的口径和标准，促进商业资产管理的标准化建设。
一、租赁管理的核心需求 租赁业务的前提是甲乙双方签订房屋租赁合同，主要约定租赁日、装修期、租赁期、商店名称、商业形式、租赁空间和面积、保证金、付款周期、租金等关键信息。
核心是租金的计算。
因此，租赁管理的核心需求是以租金计算为出发点： 首先，根据单价和面积，正确计算未来每月或每期租金/物业费等费用的详细金额 第二，能够接入POS设备/统一出纳等设备，统计营业额计算佣金租金 三是根据付款周期定期生成账单，提供打印/催收/账龄/记账凭证等 最后，租金和业务可以在租赁期内灵活调整 综上所述，使用系统进行租赁管理的业务逻辑可参考下图。
其他操作指标和根据业务形式/楼层/年限的分类指标也基于以下逻辑(NOI净营业收入)： 以租赁管理的实际业务流为参考，可形成以下系统的工作流和功能模块： 二、租金结构设计与计算 我们研究了许多商业房地产运营商，各种定价方法和收费周期，各种定价要素排列组合，计算方法数百种，一般办公楼、公园等办公性质只收取固定周期费，零售和商业性质可能涉及佣金费，分类如下： 1. 固定周期性费用(租金/物业费等) 1)单价是否含税:自2016年5月1日以增值税取代营业税以来，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等所有营业税纳税人都从缴纳营业税改为缴纳增值税。
外国房地产公司一般以无税价计算，而大多数国内企业由于历史商业习惯，以含税价计算。
2)单价计量单位：月计费是一种常见的计算方法，但房价和租金逐年上涨，过高的价格会给客户带来心理压力。
因此，每天将租金分摊到每平方米，在宣传口径上，每平方米单价低于10元，将更吸引潜在租户。
3)日租金计算方法:一般以每平方米为单位，客户会根据单价和面积估算月租金。
有三种计算方法: 每月30天:比如租50平米的商场面积，假设每天8元，月租计算方法是:8*50*30=12000元，一年租金144000元。
月实际天数(28/29/30/31天):例如，如果是一样的话，月租计算方法是根据日历上的实际天数来计算，月租金是8*50*365=闰年146400元或146400元。
月平均天数： 365天/12个月:例子一样，月租计算方法是:8*50*365/12＝12166.67元，一年租金12166元.67*12=146000.04元。
4)是否逐年上涨:一般情况下，租赁期超过3年的合同每N年都会约定一定的费用上涨x% 5)合同约定的恒定值：国家政策变更导致税率变更的，以签订时的总税价为准 2. 提成租金组合 1)纯销售佣金:类似星巴克、肯德基、麦当劳等国际连锁品牌，月营业额业绩有保障，可采用佣金租金计费方式定期上传月营业额。
2)年度净票房佣金：影院特许经营公司以影院票房收入为基础，按照具体的计算公式向开发商支付租金。
这种租金方式将影院与开发商（购物中心运营公司）、风险共享和收入共享的利益捆绑在一起。
在电影院运营中，开发商给予电影院更多的支持和合作，以最大限度地创造票房收入。
例如：年度票房净收入：=年票房收入-国家电影专项基金-税收及附加，其中年票房为月票房累计金额，国家电影专项基金=年度票房收入×5%，税收及附加=年票房收入/1.06×6%×(1 12%)=年度票房收入×6.34%(附加为增值税12%)是指按当地税务局批准缴纳城建税和教育费，城建税 7 教育费附加% 3 附加地方教育费 2 %）。
3)固定周期性费用 超过预定指标的月销售额*x%：租户需要支付一定的保证金额和管理费用。
在此基础上，如果销售额超过设定指标，则收取佣金租金。
适用于旅行社、体育健身、新鲜水果、金银珠宝等受季节、金融波动等因素影响销售不稳定的商业形式。
4)月销售额x%和固定周期性成本较高：固定周期性成本将根据其他租户的定价标准作为最低收入设定，佣金租金也将根据当月销售额计算。
系统自动比较后取高价值账单。
这里需要注意的是，固定的周期性成本可能包括租金、物业费、促销费、运营费、管理费等。
需要定义和比较的对象包括几种成本类型。
该模式可用于品牌服装、连锁餐饮等。
在两者的最高类型下，一些合同将与销售的商品类型有关。
例如，珠宝租户可以根据销售的商品类别制定不同的佣金扣分，如黄金/白金/素金/镶嵌/翡翠。
统计时，应根据每个销售佣金之和进行比较。
5)固定周期性费用 超过预定指标的月销售额*x%或月销售额*y%两者提高：在第三条的基础上，一方面，商场为租户提供更大的支持和活动策划，另一方面，商家可以这样拿出销售佣金回馈商家。
事实上，只要使用两条一次函数的直线，就可以获得交叉点，即销售的临界点。
6)阶梯式:销售分为阶梯式，分为以下两类: 分级最高扣分：如销售额未达到10万佣金4%，超过10万佣金5%，超过20万佣金6% 分级扣分:比如销售额1-10万部分4%，10-20万部分5%，超过20万部分6% 简而言之，随着商业条件的不同，商业综合体的计费灵活多变，系统只能尽可能满足市场上常见的计费方式。
如有特殊需求，应逐步完善和定制开发。
3. 其他影响佣金租金的因素 销售是基于哪些商品类型的统计数据，扣除点是否不同：例如，餐饮商户的大厅食品和外卖销售可以单独统计，扣除点不同；大型超市/百货公司可以根据日用品、食品、家用电器、服装袋等的销售统计和佣金租金计算；珠宝业务可以根据黄金、铂金和K不同细分商品类型的统计算，如金、银、翡翠、镶嵌等。
销售统计中是否含税:例如，从2019年4月1日起，原适用16%税率的商品增值税税率调整为13%，我们通常以13%的价格购买商品，因此机场免税店购买商品更具成本效益。
促销期间是否有折扣：双11、圣诞节.8女神节、情人节等节假日活动是商家的促销手段，可以大大提高活动期间的销售额，商场经营者也可以给租户一定的促销折扣。
是否每年都有不同的扣分：与固定周期收费一样，如果合同签订周期较长，扣分的上涨幅度一般会达成一致，以适应市场规律。
4. 减免与优惠 装修期减免：装修期可包括在租赁期内，也可单独列出，可减免租金、物业费等，部分商场在装修期结束后配合政府消防检查仍有空置期，可能需要减免。
固定收费减免：在运营过程中，由于活动推广、品牌支持、早期业务条件等原因，给予租户一定的折扣。
在减免的形式上，可以是月全额减免、月租金折扣或固定金额减免。
佣金租金减免：如果当月实际销售额因活动未达到预期或其他原因，经营者也可以给予租户一定数额的折扣或租金折扣。
因此，根据上述三种减免类型，需要综合考虑，可以支持用户填写各种减免期，选择减免方式，计算正确的金额。
三、签订租赁合同变更及补充协议 一般来说，商业综合体中商家的租赁合同期限大多为3-8年，但在经营过程中，由于商业环境、时代发展、自身经营等因素，会发生各种变化。
例如，一些商业条款的变更和补充、品牌形式的调整、收费的减免、租赁期限的调整、开业的延迟或提前等，或商店的三方转让、亲属/关联方的赠与、工商登记信息的更名、新担保人等。
如果业务管理不善，也可能出现提前退租、减少租赁面积等情况。
因此，必须考虑后续的变化，以满足各种情况的应用。
此外，对于类型的变更可能需要转移不同的审批流程，因此一些核心变更指标也需要能够自动判断，并将任务分配给不同职位的审批人。
对于具体的场景案例和系统的需求分析，将在后续文章中进行梳理和解释。
我希望有兴趣的读者留言或分享他们遇到的场景~ 特别说明：本网站的主要目的是收集与互联网运营相关的干货知识，为运营伙伴提供便利。
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